Die Skylines deutscher Großstädte erzählen derzeit zwei Geschichten. Von außen: gewohnte Geschäftigkeit, neue Türme, Kräne. Von innen: ganze Etagen, in denen niemand mehr sitzt. In den sieben größten Büromärkten – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart – ist der Büroleerstand auf den höchsten Stand seit über einem Jahrzehnt gestiegen. Was zunächst wie eine zyklische Delle aussah, entpuppt sich zunehmend als struktureller Umbruch, der Anleger, Banken, Projektentwickler und Stadtplaner gleichermaßen beschäftigt.
Die Lage: Leerstand auf Mehrjahreshoch
Nach den Erhebungen der großen Maklerhäuser liegt die Leerstandsquote im Durchschnitt der Top-7-Städte inzwischen im zweistelligen Prozentbereich – vor der Pandemie waren es teils unter vier Prozent. Die Spreizung zwischen den Märkten und Lagen ist dabei groß:
| Markt-Segment | Tendenz | Typisches Bild |
|---|---|---|
| Neuwertige Flächen in Innenstadtlage | stabil bis steigende Mieten | Knappes Angebot; Unternehmen zahlen Spitzenmieten für repräsentative, energieeffiziente Flächen |
| Ältere Bestandsgebäude in B-Lagen | stark steigender Leerstand | Lange Vermarktungszeiten, hohe Zugeständnisse bei Miete und Ausbau |
| Randlagen und Bürostandorte der 1970er–1990er | struktureller Leerstand | Teilweise dauerhaft nicht mehr marktfähig; Kandidaten für Umnutzung oder Abriss |
Der Markt spaltet sich also: „Flight to quality“ nennen es die Vermarkter – Unternehmen verkleinern ihre Flächen, ziehen aber in bessere. Der Leerstand konzentriert sich im alternden Bestand, für den es immer weniger natürliche Nachfrage gibt.
Homeoffice: konjunkturelles Symptom oder struktureller Bruch?
Der wichtigste Treiber ist kein Geheimnis. Nach den regelmäßigen Erhebungen des ifo Instituts arbeitet rund ein Viertel der Beschäftigten in Deutschland zumindest teilweise von zu Hause – in Bürobranchen wie IT, Beratung und Finanzdienstleistung deutlich mehr. Dieser Wert hat sich seit dem Ende der Pandemie kaum zurückgebildet; hybride Arbeit ist Normalität geworden, auch wenn einzelne Konzerne ihre Präsenzpflichten wieder verschärfen.
Für die Flächennachfrage wirkt das wie eine dauerhafte Niveauverschiebung: Wer im Schnitt an drei von fünf Tagen Präsenz hat, braucht keine Schreibtische für alle. Unternehmen reduzieren bei Vertragsverlängerungen typischerweise 20 bis 30 Prozent der Fläche und investieren das Ersparte in Qualität – Besprechungszonen, Ausstattung, zentrale Lage. Der Büromarkt schrumpft nicht dramatisch, aber er schrumpft strukturell. Was hybride Arbeit für Betriebe jenseits der Immobilienfrage bedeutet, beleuchtet unser Ressort Arbeit & Karriere.
Abwertungsdruck: Was auf Bestandshalter zukommt
Für Eigentümer wirken zwei Kräfte gleichzeitig: Die Zinswende hat die Bewertungsmultiplikatoren gedrückt, der Leerstand die Ertragsaussichten. Die Preise für Gewerbeimmobilien liegen deutlich unter ihren Höchstständen von 2022; bei Büroobjekten in schwachen Lagen sind Abschläge von einem Viertel und mehr keine Seltenheit. Offene Immobilienfonds verzeichnen Mittelabflüsse, Versicherer und Pensionskassen schreiben still ab, und die Bundesbank widmet den Gewerbeimmobilienrisiken der Banken seit Jahren ein eigenes Kapitel ihres Finanzstabilitätsberichts – mit bislang beruhigendem Grundton, aber klarem Monitoring-Auftrag.
Hinzu kommt die energetische Dimension: EU-Vorgaben zur Gebäudeeffizienz machen Sanierungen unumgänglich, deren Kosten in schwachen Lagen durch erzielbare Mieten nicht gedeckt werden. Das Ergebnis sind sogenannte Stranded Assets – Gebäude, deren wirtschaftliche Restnutzung kürzer ist als ihre technische.
Projektentwickler zwischen Zinsschock und Insolvenz
Am härtesten hat es die Projektentwickler getroffen. Ihr Geschäftsmodell – günstig finanzieren, entwickeln, teurer verkaufen – funktionierte, solange Zinsen fielen und Preise stiegen. Als sich beides 2022/23 umkehrte, gerieten selbst große Namen der Branche in die Insolvenz; die Verfahren beschäftigen Gerichte, Gläubiger und halbfertige Baustellen bis heute. Wie solche Verfahren ablaufen und welche Rechte Gläubiger haben, erklärt unser Beitrag zur Gläubigerversammlung im Insolvenzverfahren.
Die Folgen reichen über die Branche hinaus: Weniger Neubau bedeutet mittelfristig Knappheit an modernen Flächen – und paradoxerweise steigende Spitzenmieten trotz Rekordleerstand im Altbestand. Für antizyklische Investoren beginnt damit die interessante Phase: Notverkäufe, Abwicklungen und Restrukturierungen bringen Objekte zu Preisen auf den Markt, die vor wenigen Jahren undenkbar waren.
Umnutzung: Vom Büro zur Wohnung – leichter gesagt als gebaut
Die naheliegende Idee, leere Büros angesichts der Wohnungsnot in Wohnraum zu verwandeln, stößt in der Praxis an Grenzen. Tiefe Grundrisse ohne ausreichend Tageslicht, ungünstige Erschließung, Schallschutz, Stellplatzsatzungen und das Baurecht machen viele Objekte zu teuren Kandidaten; Studien der Immobilienwirtschaft halten nur einen begrenzten Teil des Leerstands für wirtschaftlich umnutzbar. Realistische Erfolgsfälle sind Hotels, studentisches und möbliertes Wohnen, Arztpraxen, Labore und Bildungseinrichtungen – oder der Abriss mit Neubau, wo die Lage ihn trägt.
Folgen für die kommunale Planung
Für Städte ist der Büroleerstand doppelt unangenehm: Er schwächt Gewerbesteuerbasis und Innenstadtfrequenz, während zugleich Wohnraum fehlt. Vorausschauende Kommunen reagieren mit flexiblerem Planungsrecht – etwa Mischgebietsausweisungen, die Umnutzungen erleichtern –, mit gezielter Ansiedlungspolitik für Hochschulen, Behörden und Gesundheitseinrichtungen in Bürolagen sowie mit städtebaulichen Konzepten für monofunktionale Bürostandorte der Nachkriegsjahrzehnte. Der Umbau wird Jahre dauern; die Alternative, wachsende tote Zonen im Stadtgefüge, ist teurer.
Für Anleger lautet das Fazit: Der Büromarkt verschwindet nicht, aber er wird kleiner, wählerischer und kapitalintensiver. Zwischen erstklassigen Objekten mit stabilen Erträgen und strukturellem Leerstand liegt inzwischen ein Bewertungsgraben – wer investiert, kauft nicht mehr „Büro“, sondern eine sehr spezifische Lage-, Qualitäts- und Sanierungsgeschichte.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Büroleerstand in den deutschen Top-7-Städten?
Im Durchschnitt der sieben größten Büromärkte liegt die Leerstandsquote nach Maklererhebungen inzwischen im zweistelligen Prozentbereich – mit großen Unterschieden: knappe Spitzenflächen in Innenstadtlagen stehen strukturellem Leerstand in älteren Objekten und Randlagen gegenüber.
Ist Homeoffice der Hauptgrund für den Leerstand?
Homeoffice ist der wichtigste strukturelle Treiber: Hybride Arbeit reduziert den Flächenbedarf je Beschäftigtem dauerhaft um schätzungsweise 20 bis 30 Prozent. Hinzu kommen konjunkturelle Faktoren wie Stellenabbau in Bürobranchen und die Zinswende, die Neuvermietungen und Investitionen bremst.
Können leere Büros einfach zu Wohnungen umgebaut werden?
Nur teilweise. Grundrisstiefe, Belichtung, Statik und Baurecht schließen viele Gebäude aus oder machen den Umbau teurer als einen Neubau. Wirtschaftlich funktionieren Umnutzungen am ehesten bei kleineren Objekten in gemischten Lagen – oder in Richtung Hotel, studentisches Wohnen und Gesundheitsnutzungen.
