Einzelhandel im Umbruch: Was aus den Innenstädten wird

Die deutsche Innenstadt, wie sie über Jahrzehnte funktionierte, gibt es nicht mehr: Das Kaufhaus als Anker, drumherum Filialisten, dazwischen inhabergeführte Geschäfte — dieses Modell trug, solange der Einkauf der Hauptgrund für den Weg ins Zentrum war. Inzwischen wird gut jeder achte Euro im Einzelhandel online ausgegeben, in Sortimenten wie Mode oder Elektronik deutlich mehr. Die Frage lautet längst nicht mehr, ob sich die Innenstädte verändern, sondern wer den Wandel gestaltet — und was aus Hunderttausenden Quadratmetern Handelsfläche wird.

Der Befund: Frequenz und Fläche schrumpfen

Die Daten des Handelsverbands Deutschland (HDE) und der Passantenfrequenz-Messungen zeichnen ein einheitliches Bild: Die Besucherzahlen vieler Einkaufsstraßen liegen weiterhin unter dem Niveau von 2019, besonders in Mittelstädten und an B-Lagen der Großstädte. Der HDE geht davon aus, dass bis Ende des Jahrzehnts Zehntausende Ladengeschäfte aus dem Markt ausscheiden — eine Fortsetzung des Trends, der die Zahl der Einzelhandelsstandorte seit Jahren sinken lässt. Die Verkaufsfläche schrumpft dabei langsamer als die Zahl der Betriebe: Große Flächen in Top-Lagen bleiben gefragt, kleinteilige Flächen in Nebenlagen finden schwer Nachmieter.

Zugleich wächst der Umsatz der Branche nominal weiter — er verteilt sich nur anders: auf den Onlinehandel, auf Fachmärkte an den Stadträndern und auf die verbliebenen Magnetlagen. Der stationäre Nonfood-Handel in der klassischen Fußgängerzone ist der strukturelle Verlierer dieser Verschiebung. Für viele Händler führt der Weg ins Netz dabei über Marktplätze — mit welchen Chancen und Abhängigkeiten der Plattformvertrieb verbunden ist, zeigt unsere Analyse.

Die Treiber des Strukturwandels

• Onlinehandel: Der E-Commerce-Anteil am Einzelhandelsumsatz hat sich binnen 15 Jahren vervielfacht; in zentrenrelevanten Sortimenten wie Bekleidung, Schuhen und Unterhaltungselektronik liegt er weit über dem Durchschnitt.
• Verändertes Pendel- und Arbeitsverhalten: Homeoffice reduziert die Laufkundschaft an Werktagen — Bürobeschäftigte fehlen als Mittags- und Feierabendkunden.
• Kostendruck: Mieten in 1a-Lagen sind zwar vielerorts gesunken, doch Personal- und Energiekosten sowie die Investitionen in Ladenbau und Digitalisierung belasten die Margen.
• Konsumzurückhaltung: Die Kaufkraftverluste der Inflationsjahre wirken nach; gespart wird zuerst bei Mode und Wohnaccessoires — den Kernsortimenten der Innenstadt.

Filialschließungen: wenn Anker wegbrechen

Besondere Wucht entfalten die Schließungsprogramme großer Ketten. Die Insolvenzen und Restrukturierungen von Warenhaus-, Mode- und Schuhfilialisten der vergangenen Jahre haben in Dutzenden Städten Ankerimmobilien freigezogen — Gebäude mit zehntausenden Quadratmetern, die Frequenz für ganze Straßenzüge erzeugten. Bricht ein solcher Magnet weg, sinkt die Passantenzahl auch bei den Nachbarn; Leerstand erzeugt Folgeleerstand. Wie solche Großverfahren ablaufen und welche Rechte betroffene Vermieter und Lieferanten haben, zeigt unser Ressort Insolvenz & Sanierung.

Mischnutzung: die Antwort der Kommunen

Stadtplaner sind sich weitgehend einig: Die Innenstadt der Zukunft ist kein reiner Handelsstandort mehr, sondern ein Nutzungsmix. Ehemalige Kaufhäuser werden zu Stadtbibliotheken, Ärztehäusern, Hochschulstandorten oder Rathausfilialen; Obergeschosse, die der Handel nie brauchte, werden zu Wohnungen und Büros. Bund und Länder flankieren das mit Städtebauförderung und Innenstadtprogrammen, viele Kommunen kaufen Schlüsselimmobilien inzwischen selbst, um die Entwicklung zu steuern. Der Handel ist dabei nicht das einzige Problemfeld: Auch der Büroleerstand setzt Städte und Eigentümer unter Druck und verschärft die Nutzungsfrage.

Für Händler bedeutet der Umbau kein Ende, sondern eine neue Rolle: Weniger, dafür erlebnisorientierte Flächen, Beratung und Service als Differenzierung zum Netz, Gastronomie als Frequenzbringer. Erfolgreiche Konzepte verzahnen zudem Online- und Offline-Kanäle — vom Click&Collect bis zur Filiale als Auslieferungslager.

„Die Innenstadt stirbt nicht — sie hört nur auf, ein reines Schaufenster des Handels zu sein. Wer Aufenthaltsqualität schafft, bekommt die Menschen zurück.“

— Citymanagerin einer nordrhein-westfälischen Mittelstadt

Wo Transformation gelingt

Dass der Umbau funktionieren kann, zeigen Städte unterschiedlicher Größe. Hanau hat den Standort seines geschlossenen Kaufhauses in ein gemischt genutztes Quartier mit Markthalle, Wohnen und Dienstleistung überführt und gilt bundesweit als Referenzfall. Lübeck und Heidelberg setzen auf konsequente Aufwertung des öffentlichen Raums — mehr Grün, weniger Verkehr, mehr Außengastronomie — und stabilisieren so die Frequenz. Kleinere Städte wie Hameln oder Wittenberge arbeiten mit Zwischennutzungen, Pop-up-Formaten und günstigen Gründermieten, um Leerstände zu aktivieren.

Gemeinsam ist den Erfolgsbeispielen dreierlei: ein aktives Leerstands- und Ansiedlungsmanagement, die Bereitschaft der Eigentümer zu realistischen Mieten und Geduld — Transformation braucht eher zehn Jahre als zwei. Wichtig ist zudem eine ehrliche Bestandsaufnahme: Nicht jede Stadt kann alle Funktionen halten, entscheidend ist ein tragfähiger Kern aus Handel, Dienstleistung und öffentlichem Leben. Und sie braucht wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die Konsum ermöglichen: Wie es um Kaufkraft und Konjunktur insgesamt steht, analysiert unser Lagebild zur deutschen Wirtschaft 2026. Eng verbunden ist der Wandel zudem mit der Entwicklung von Gastronomie und Tourismus, die wir im Beitrag zum Gastgewerbe beleuchten.