Wer ein Einfamilienhaus modernisieren, einen Anbau errichten oder eine Dachsanierung beauftragen lässt, schließt in aller Regel einen klassischen Werkvertrag mit einem Handwerksbetrieb – nicht mit einem Bauträger, der Grundstück und Bauleistung aus einer Hand verkauft. Für diese Konstellation gilt nicht die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), sondern ein deutlich älteres und in der Praxis oft unterschätztes Regelwerk: das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen, kurz BauFordSiG. Es verpflichtet denjenigen, der sogenanntes Baugeld empfängt, dieses zweckgebunden an die am Bau Beteiligten weiterzuleiten – und macht Verstöße zu einer Frage persönlicher Haftung, mitunter auch des Strafrechts.
Abgrenzung zur MaBV
Die MaBV schützt in erster Linie Erwerber, die von einem gewerblichen Bauträger eine noch zu errichtende Immobilie kaufen; die Absicherung der Käufergelder über Notaranderkonten und Ratenpläne wurde an anderer Stelle bereits ausführlich dargestellt, etwa im Beitrag zum Bauträgerkauf und der MaBV-Absicherung von Käufergeldern. Beim reinen Werkvertrag mit einem Handwerksbetrieb fehlt diese Konstellation: Der Bauherr ist bereits Eigentümer des Grundstücks, beauftragt lediglich eine Bauleistung und zahlt nach Baufortschritt oder Abnahme. Die MaBV findet auf dieses Verhältnis keine Anwendung.
Trotzdem ist auch hier eine gesetzliche Sicherung vorgesehen, die historisch sogar älter ist als die MaBV: Das BauFordSiG stammt in seinem Kern aus dem Jahr 1909 und wurde seither mehrfach angepasst, zuletzt im Zuge der Bauvertragsrechtsreform. Es adressiert ein anderes Risiko als die MaBV: nicht den Schutz des Bauherrn vor dem Bauunternehmer, sondern den Schutz der Bauhandwerker, Baustofflieferanten und Subunternehmer davor, dass Baugeld, das eigentlich für ihre Bezahlung bestimmt ist, zweckwidrig verwendet wird.
Was gilt als Baugeld?
Baugeld im Sinne des § 1 Abs. 3 BauFordSiG sind Geldbeträge, die zur Herstellung oder zum Wiederaufbau eines Bauwerks bestimmt sind und durch eine grundpfandrechtliche Sicherung, insbesondere eine Hypothek oder Grundschuld, gesichert werden. Praktisch bedeutet das: Sobald ein Bauherr seine Handwerkerrechnungen über einen Baukredit finanziert, der grundbuchlich abgesichert ist, handelt es sich bei den ausgezahlten Kreditraten regelmäßig um Baugeld. Wird die Baumaßnahme dagegen vollständig aus Eigenmitteln bezahlt, greift das BauFordSiG nicht – der Anwendungsbereich ist insoweit enger als bei der treuhänderischen Kaufpreisabwicklung, wie sie etwa beim Notaranderkonto beim Immobilienkauf üblich ist.
Empfänger von Baugeld ist zunächst der Bauherr selbst, der das Darlehen erhält. Leitet er es an einen Generalunternehmer weiter, wird auch dieser – in Höhe der erhaltenen Zahlungen – zum Baugeldempfänger im Sinne des Gesetzes und unterliegt seinerseits der Verwendungspflicht gegenüber seinen Subunternehmern und Lieferanten. Die Pflicht wandert damit die Vertragskette entlang, solange grundpfandrechtlich gesichertes Baugeld im Spiel ist.
Die Verwendungspflicht nach § 1 BauFordSiG
Kernvorschrift ist § 1 Abs. 1 BauFordSiG: Empfänger von Baugeld haben dieses zur Befriedigung der Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind – also Handwerker, Bauunternehmer, Architekten in Bezug auf ihre Bauleistung sowie Baustofflieferanten. Das Gesetz zählt in § 1 Abs. 4 abschließend auf, in welcher Reihenfolge und für welche Zwecke Baugeld darüber hinaus verwendet werden darf, etwa zur Deckung von Zinsen und Kosten der Finanzierung selbst.
Für Bauherren, die privat bauen oder sanieren lassen, bleibt die praktische Konsequenz überschaubar, sofern sie Rechnungen zeitnah nach Baufortschritt begleichen: Wird das ausgezahlte Baugeld tatsächlich an die Handwerksbetriebe weitergeleitet, ist die gesetzliche Pflicht erfüllt. Kritisch wird es, wenn Baugeld zwischengeparkt, für andere Zwecke verwendet oder bei mehreren gleichzeitig laufenden Bauvorhaben quer finanziert wird – ein Verhalten, das insbesondere bei gewerblichen Generalunternehmern mit mehreren Baustellen vorkommt und dort die eigentliche Zielgruppe der Norm ist.
Das BauFordSiG verlangt keine Treuhandkonstruktion im technischen Sinne, sondern schreibt eine Zweckbindung des Geldes vor – die Verwendungspflicht wirkt wie eine gesetzliche Treuhand kraft Gesetzes, ohne dass ein gesonderter Treuhandvertrag geschlossen werden müsste.
Verwendungsnachweis in der Praxis
Anders als bei einer vertraglich vereinbarten Treuhand, wie sie im Beitrag zum Ressort Treuhand & Recht in verschiedenen Ausprägungen beschrieben wird, verlangt das BauFordSiG keinen förmlichen, standardisierten Verwendungsnachweis gegenüber einer dritten Stelle. Der Nachweis wird faktisch erst relevant, wenn ein Streit entsteht – etwa weil ein Subunternehmer nicht bezahlt wurde und die Frage aufkommt, ob und wie das erhaltene Baugeld verwendet wurde. In diesem Fall trifft den Empfänger eine Rechenschaftspflicht nach § 1 Abs. 2 BauFordSiG: Er muss auf Verlangen jedes am Bau Beteiligten Auskunft über Empfang und Verwendung des Baugeldes erteilen und die Verwendung durch Vorlage von Belegen, Rechnungen und Zahlungsnachweisen glaubhaft machen.
In der Praxis empfiehlt es sich für Generalunternehmer und größere Bauherren, Baugeldzuflüsse und -verwendung projektbezogen zu dokumentieren, etwa durch getrennte Baukonten je Vorhaben oder eine laufende Bautagebuch- und Zahlungsübersicht. Das reduziert nicht nur das Haftungsrisiko, sondern erleichtert auch die Auskunft im Streitfall erheblich. Wer Baugelder verschiedener Bauvorhaben auf einem gemeinsamen Konto vermischt, gerät schnell in Beweisnot, wenn im Nachhinein zugeordnet werden muss, welches Geld für welche Handwerkerrechnung bestimmt war.
Haftung bei Zweckentfremdung
Wird Baugeld entgegen seiner Zweckbindung verwendet – etwa zur Tilgung anderer Schulden, zur Finanzierung eines anderen Bauvorhabens oder zur privaten Verwendung –, haftet der Baugeldempfänger den geschädigten Bauhandwerkern und Lieferanten nach § 1 Abs. 1 BauFordSiG in Verbindung mit § 823 Abs. 2 BGB auf Schadensersatz, da die Vorschrift als Schutzgesetz zugunsten der Bauforderungsberechtigten anerkannt ist. Der Schaden entspricht regelmäßig dem Betrag, der bei ordnungsgemäßer Verwendung an den Handwerker geflossen wäre.
Bei natürlichen Personen und den Organen von Gesellschaften – etwa Geschäftsführern einer Bau-GmbH – kommt eine persönliche Haftung in Betracht, die den Zugriff auf das Privatvermögen ermöglichen kann, wenn die zweckwidrige Verwendung vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgte. § 2 BauFordSiG stellt die vorsätzliche zweckwidrige Verwendung von Baugeld zudem unter Strafe, sofern dadurch ein Baubeteiligter geschädigt wird; in der Praxis wird häufig zusätzlich der Straftatbestand der Untreue nach § 266 StGB geprüft, wenn der Baugeldempfänger als Vermögensbetreuer der Bauhandwerker angesehen wird. Für Bauherren, die selbst Baugeld erhalten und lediglich zeitversetzt an ausführende Betriebe weiterreichen, bleibt entscheidend, dass Zahlungseingänge und -ausgänge nachvollziehbar bleiben – nicht zuletzt, um sich im Streitfall selbst zu entlasten.
Häufige Fragen
Gilt das BauFordSiG auch bei privater Eigenfinanzierung ohne Kredit?
Nein. Baugeld im Sinne des Gesetzes liegt nur vor, wenn die Mittel durch eine grundpfandrechtliche Sicherung wie Hypothek oder Grundschuld gedeckt sind. Wird ausschließlich mit Eigenkapital gebaut, findet das BauFordSiG keine Anwendung, wohl aber weiterhin das allgemeine Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB.
Muss der Bauherr ein separates Treuhandkonto für Baugeld führen?
Eine gesetzliche Pflicht zu einem gesonderten Treuhandkonto besteht nach dem BauFordSiG nicht; die Verwendungspflicht wirkt unmittelbar kraft Gesetzes. Empfehlenswert ist eine getrennte Kontoführung dennoch, weil sie die spätere Nachweisführung erheblich erleichtert.
Was können Handwerker tun, wenn sie den Verdacht haben, dass Baugeld zweckwidrig verwendet wurde?
Sie können vom Baugeldempfänger Auskunft über Empfang und Verwendung des Baugeldes verlangen und bei begründetem Verdacht zivilrechtliche Ansprüche nach § 1 BauFordSiG in Verbindung mit § 823 Abs. 2 BGB geltend machen; bei vorsätzlichem Vorgehen kommt zusätzlich eine Strafanzeige nach § 2 BauFordSiG in Betracht.
