Der Kauf vom Bauträger ist ein Geschäft gegen die Intuition: Man bezahlt den größten Teil des Kaufpreises für ein Gebäude, das erst noch entstehen muss — an ein Unternehmen, dessen Bonität man kaum prüfen kann. Dass dieses Modell in Deutschland täglich funktioniert, verdankt es einem Regelwerk aus dem Gewerberecht: der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie bestimmt, wann der Bauträger Käufergeld überhaupt entgegennehmen darf und in welchen Portionen. Das System schützt erstaunlich gut — solange gebaut wird. Seine Grenzen zeigt es dort, wo der Bauträger selbst kippt.
Das Bauträgermodell: Zahlen für ein Versprechen
Beim Bauträgervertrag nach § 650u BGB verpflichtet sich der Unternehmer zur Errichtung oder zum Umbau eines Gebäudes und zugleich zur Übertragung des Eigentums am Grundstück — Werkvertrag und Kaufvertrag in einer Urkunde, notariell beurkundet. Die wirtschaftliche Besonderheit: Der Bauträger baut auf eigenem Grund mit dem Geld seiner Käufer. Genau deshalb greift die MaBV ein, die auf § 34c der Gewerbeordnung gestützt ist: Sie behandelt Käufergelder als fremde Vermögenswerte, über die der Bauträger erst verfügen darf, wenn definierte Sicherungen stehen.
Bevor der erste Euro fließt: § 3 MaBV
Nach § 3 MaBV darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind: Der Kaufvertrag ist rechtswirksam, und etwaige Rücktrittsrechte sind abgelaufen; zur Sicherung des Käufers ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen; die Baugenehmigung liegt vor oder die Baufreigabe gilt als erteilt; und — der in der Praxis wichtigste Punkt — die Freistellung des Objekts von Grundpfandrechten ist gesichert. Denn das Baugrundstück ist fast immer zugunsten der finanzierenden Bank des Bauträgers belastet. Die Freistellungserklärung der Bank stellt sicher, dass die Wohnung des Käufers aus dieser Globalbelastung entlassen wird, sobald er den geschuldeten Kaufpreisteil gezahlt hat — auch dann, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
Diese Freistellungserklärung ist das eigentliche Rückgrat des Systems: Ohne sie würde der Käufer auf ein Grundstück zahlen, das im Ernstfall die Bank des Bauträgers verwertet.
Der Ratenplan nach Baufortschritt
Erst danach beginnt das Zahlen — und zwar streng getaktet. § 3 Abs. 2 MaBV erlaubt die Entgegennahme des Kaufpreises nur in bis zu sieben Raten, die aus einem gesetzlichen Katalog von Vomhundertsätzen gebildet werden: 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten (wenn das Grundstück mitverkauft wird), weitere Teilbeträge etwa nach Rohbaufertigstellung, Dacheindeckung, Rohinstallation, Fenstereinbau und Innenputz, 8,4 Prozent bei Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe — und die letzten 3,5 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung. Der Käufer bezahlt also stets nur Bauleistung, die bereits existiert; sein maximales Risiko ist auf den Wertunterschied zwischen gezahlten Raten und tatsächlichem Bautenstand begrenzt.
Verbraucher können zusätzlich von der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent des Gesamtpreises für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung einbehalten (§ 650m Abs. 2 BGB). Vereinbarungen, die vom MaBV-Regime zulasten des Käufers abweichen, sind nichtig — zahlt der Käufer dennoch früher, kann er das Geld zurückfordern.
Die Alternative: Bürgschaft nach § 7 MaBV
Vom Ratenplan darf der Bauträger nur abweichen, wenn er dem Käufer Sicherheit für alle etwaigen Rückzahlungsansprüche leistet — in der Praxis eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft nach § 7 MaBV. Dann kann er Zahlungen auch vor Erreichen der Bautenstände verlangen, was seine Zwischenfinanzierung entlastet. Für den Käufer verschiebt sich damit die Sicherungsebene: Statt auf den Bautenstand vertraut er auf die Bonität des Bürgen. Wichtig ist der Blick ins Kleingedruckte der Bürgschaft — sie sichert Rückzahlungsansprüche, etwa nach Rücktritt oder Rückabwicklung, aber nach der Rechtsprechung nicht jeden denkbaren Anspruch aus dem Vertragsverhältnis.
Wo das System Lücken hat: Die Bauträgerinsolvenz
Die Krisenjahre der Projektentwickler haben die Schwachstelle des Modells sichtbar gemacht: Gerät der Bauträger in die Insolvenz, schützt die MaBV das bereits Gezahlte weitgehend — nicht aber die Fertigstellung. Der Insolvenzverwalter kann die Erfüllung des Vertrags wählen oder ablehnen; lehnt er ab, sitzt der Käufer auf einer halbfertigen Wohnung, deren Restbau er selbst organisieren und finanzieren muss. Fertigstellungsmehrkosten liegen erfahrungsgemäß deutlich über den kalkulierten Restraten, denn kein Nachfolgeunternehmer übernimmt fremde Gewährleistung zum alten Preis. Die Vormerkung sichert den Eigentumserwerb, die Freistellungserklärung die Lastenfreiheit — einen Anspruch auf das fertige Haus sichert nichts. Eine verpflichtende Fertigstellungsbürgschaft kennt das deutsche Recht nicht; angeboten wird sie nur vereinzelt. Wie es um die Branche selbst steht, zeigt unser Beitrag zur Lage der Baubranche.
Käufern bleibt Prävention: Bonität und Referenzobjekte des Bauträgers prüfen, Raten strikt nur gegen testierten Bautenstand zahlen, den 5-Prozent-Einbehalt nutzen und sich vor der letzten Rate nicht zur „freiwilligen“ Vorleistung drängen lassen.
Abgrenzung: MaBV-Raten oder Notaranderkonto?
Oft wird das MaBV-Modell mit der notariellen Verwahrung verwechselt — dabei sind es zwei verschiedene Mechanismen. Beim Ratenplan zahlt der Käufer direkt an den Bauträger; die Sicherung liegt in den Voraussetzungen und der Taktung der Zahlungen. Das Notaranderkonto schaltet dagegen einen neutralen Verwahrer zwischen die Parteien, der erst bei Auszahlungsreife weiterleitet — zulässig auch beim Bauträgerkauf, aber nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse und gegen zusätzliche Hebegebühren. Wann diese Konstellation greift, erklärt unser Beitrag zum Notaranderkonto beim Immobilienkauf; die Grundmechanik treuhänderischer Zahlungssicherung behandelt das Ressort Treuhand & Recht. Für den reinen Werkvertrag mit Handwerksbetrieben — ohne Bauträger — gilt wiederum ein eigenes Schutzregime: die zweckgebundene Verwendung von Baugeld nach dem BauFordSiG.
Häufige Fragen
Darf der Bauträger eine Anzahlung bei Vertragsschluss verlangen?
Nein. Vor Eintragung der Vormerkung, Vorliegen der Baugenehmigung und gesicherter Lastenfreistellung darf er überhaupt kein Geld entgegennehmen — auch keine „Reservierungszahlung“ auf den Kaufpreis. Die erste Rate wird frühestens nach Beginn der Erdarbeiten fällig, sofern der Notar die Voraussetzungen bestätigt hat.
Was passiert, wenn ich eine Rate zahle, obwohl der Bautenstand nicht erreicht ist?
Die Zahlung ist rechtsgrundlos erfolgt, soweit sie gegen die MaBV verstößt; der Käufer kann sie zurückfordern. Praktisch wertvoller ist die Vorbeugung: Raten erst nach eigener Besichtigung oder Bautenstandsbericht freigeben — die finanzierende Bank des Käufers verlangt solche Nachweise in der Regel ohnehin.
Sichert die MaBV auch Mängelansprüche nach der Übergabe?
Nur indirekt. Die letzten 3,5 Prozent des Kaufpreises werden erst nach vollständiger Fertigstellung fällig und wirken als Druckmittel für Restarbeiten. Für Mängel, die nach Abnahme auftreten, gelten die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte mit fünfjähriger Verjährung — deren Wert allerdings von der Zahlungsfähigkeit des Bauträgers abhängt.
